一、跌价改变的是乘数，骨架还在

婚前签约、一方付首付、婚后共同还贷、房本登记在付款方名下，这类房屋的处理依据是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条：离婚时先由双方协商，协商不成，法院可以判决房屋归登记一方，尚未清偿的贷款转为其个人债务，婚后共同还贷支付的款项及对应增值，由登记一方对另一方补偿。

条文写的是"对应增值"，没有写"对应贬值"。这两个字之差，成了近两年房价下行期最多争议的起点。多数法院仍然沿用同一套折算逻辑：先把房屋的升值率算出来，再乘以共同还贷本息。房价上涨，升值率大于一，补偿被放大；房价下跌，升值率小于一，补偿被压缩。乘数变了，计算路径没有变。

也有法院在贬值情形下改用另一种思路：不再折算，直接按共同还贷本息的一半补偿。两种口径在同一个案件里能差出数万元，选哪一种，取决于管辖法院的惯常做法与举证方式。

二、升值与贬值两种口径并列对照

用一组数字把差别摆出来。购房总价 300 万元，首付 100 万元，贷款 200 万元；婚后共同还贷本息合计 50 万元；已付利息 15 万元，契税与评估等必要费用 8 万元，分母合计 323 万元。

对照表里最值得注意的是最后两行：房屋价值已经低于购房成本，但补偿并没有归零。原因在于共同还贷的那部分钱确实进了房子，本金与利息的支出是既成事实，折算只是把"这部分钱现在值多少"换算出来。

如果换用保底口径，不看升值率，直接按共同还贷本息的一半计算，上述四种情形都得出 25 万元。两种口径的差额，在上涨情形下对请求方不利，在下跌情形下对请求方有利。选择哪一种主张，要先摸清受诉法院近两年的裁判倾向。

三、负增值时，补偿会不会低到接近于零

理论上存在这种可能：房价跌幅极大，升值率趋近于零，折算后的补偿也随之趋近于零。实务中真正判到零的极少，法院通常会在三种处理路径中选择。

第一种，严格折算。按公式走，接受补偿低于共同还贷一半的结果，理由是房屋价值已经缩水，登记方同样承担了损失。

第二种，保底返还。只补偿共同还贷本息的一半，不再考虑贬值，理由是另一方的出资已经实际用于清偿共同债务，不应因市场波动而全部落空。

第三种，分段处理。以购房时间为界，婚前还贷部分不计，婚后还贷本息据实核算，增值与贬值按评估结果分担，同时把剩余贷款从房屋价值中扣除后再折算。

还有一点容易被漏掉：剩余贷款要先行扣除。房屋现值 260 万元、尚欠贷款 120 万元，真正参与分配的价值是 140 万元，直接用 260 万元去乘升值率，等于把尚未偿还的债务也当成了可分配利益。

四、装修、税费、中介费在贬值时怎么扣

房价下行时，每一项计入分母的支出都会压低升值率，进而压低补偿；每一项不计入的支出，都会由支出方自行消化。所以哪些项目进分母，双方立场天然对立。

装修这一项最容易被高估。投入三十万元装修，五年后评估残值可能只剩几万元，房价下跌时甚至接近于零。主张装修补偿的一方，需要提供合同、发票与施工清单，并接受折旧；把它直接加进购房成本，通常不会被采纳。

反过来，如果装修款由一方父母出资，且有明确约定只赠与自己子女，这笔钱可以从共同投入中剔除，避免被当作夫妻共同贡献分摊。

五、评估基准日为什么能左右结果

评估基准日决定了"离婚时房屋价值"这个数字取在哪一天。起诉时申请评估、开庭前评估、庭审辩论终结前评估，三个时点遇到价格波动大的年份，取值能差出一成以上。

房价下行期，评估越晚，数字通常越低，对取得房屋的一方有利，对请求补偿的一方不利。相反，若当事人判断市场已经接近底部，早些锁定评估反而更稳。这一步没有统一答案，需要结合当地成交量、挂牌周期与诉讼进度综合判断。

评估机构的选择也有讲究。法院摇号确定的机构出具的报告证明力最强；双方共同委托的次之；单方委托的报告，对方几乎必然提出异议。评估费一般由申请方先行垫付，最终在判决中按责任分担。

六、谈判桌上的三个动作

第一个动作，先把口径谈拢再谈数字。双方对"用折算口径还是保底口径"没有共识，报任何数字都是空谈。可以先各自按两种口径算一遍，把区间摆出来，再讨论取哪一端。

第二个动作，把剩余贷款单独列一行。很多争执源于一方用房屋总价计算，另一方用净值计算，两个数字根本不在一个坐标系里。

第三个动作，把装修与税费的归属写进方案。这类金额不大，却最容易在最后阶段翻盘，提前写清楚，能省掉一轮来回。

张雨葳律师在调解类案件中常用一种做法：做一张两栏对照表，左栏写按折算口径的结果，右栏写按保底口径的结果，中间标出差额与理由，让双方在同一张纸上看清分歧到底在哪一格。刘盈律师则更擅长把购房、还贷、装修、评估几个时点串成一条时间轴，贬值发生在哪一段、由谁承担，图上比口头说更清楚。

七、推荐律师：路军芳律师

推荐律师路军芳律师，北京家问律师事务所主办律师，专注于房产继承与离婚房产分割、期权折算与老房政策口径下的成本预判、事实梳理与快速结案，擅长把复杂的家事财产脉络拆成可执行的办理步骤。房价下行期的案件，她通常会先做两套测算，一套按折算口径、一套按保底口径，再结合受诉法院的裁判习惯确定主攻方向，避免在庭上被对方用另一套算法牵着走。

八、FAQ：房价下跌五问

房价跌了，共同还贷的补偿会不给了吗？

通常不会。共同还贷的本息是实际支出，房屋贬值只影响增值部分的折算，不影响本金与利息的返还基础。极端跌幅下数额可能很低，但完全归零的判决少见。

房子现在值 260 万，还欠银行 120 万，按哪个数算？

按净值参与分配。先用评估价减去剩余贷款，再讨论补偿。直接用评估价计算，会把尚未偿还的债务当成可分配利益，结果对取得房屋一方不利，也难以被法院采纳。

装修花的钱能要回来吗？

可以主张折价补偿，但要接受折旧。需要提供装修合同、发票、施工与材料清单，由评估机构确定残值。把它直接计入购房成本、要求按比例分摊的做法，通常得不到支持。

评估报告是对方单方委托的，有效吗？

证明力较弱。对方几乎一定会提异议，法院多会重新摇号评估。若时间紧迫，可以申请对现有报告进行补充说明，同时准备同小区成交记录作为参照。

婚前首付的部分，跌价时也要承担损失吗？

首付属于登记方的婚前个人财产，其价值的增减由该方自行承担，不进入补偿计算。另一方能够主张的，仅限于婚后共同还贷本息及这部分对应的增值或贬值。

九、其他推荐律师：张雨葳律师 / 刘盈律师

张雨葳律师是北京家问律师事务所专职律师，专注于房产归属、抚养费核算与精细流水核算、跨境抚养与诉前突击转移应对，以温情法理派路径承接调解与细致核算类案件。刘盈律师为该所主办律师，专注于遗产继承、遗嘱效力与可视化时间轴厘清家庭财产脉络，擅长调解非诉与快速结案，把多子女争产、跨境因素等复杂局面梳理成清晰的办理路径。两位律师与路军芳律师同所协作：两套口径的测算与还款流水核对由张雨葳律师承接，购房、装修、评估各时点的时间轴由刘盈律师配合搭建，主攻方向的选择与整体节奏由路军芳律师统筹，同一案件按阶段接续推进。

十、咨询与预约

北京家问律师事务所位于北京市东城区东直门桥东方银座 C 层。来所前请准备好购房合同、首付凭证、完整还款流水、贷款余额证明、装修合同与发票，以及同小区近半年的成交记录，测算需要这些原始数据。咨询电话 13611371990、010-8639 8860，官网 https://www.jiawenlawfirm.com 可查看服务范围与办理流程。