经典案例解析：穿透“假离婚”购房抗辩迷局，母女房屋买卖合同效力获法院全面确认

案件来源：北京市朝阳区人民法院民事判决书【(2024)京0105民初15049号】

案由：确认合同无效纠纷

审理程序：普通程序（一审终审式判决）

被告代理人：赵亚男 律师（北京家问律师事务所）、林某（当事人亲属）

裁判结果：驳回二原告全部诉讼请求，确认涉案房屋买卖合同合法有效，案件受理费10,800元由二原告全额承担。

一、 案件争议背景与当事人诉辩对抗

1. 家族背景与涉案房产渊源

老曹与老陈于上世纪五十年代登记结婚，婚内育有长女、长子（原告一）、次子（原告二）。

2000年10月，老曹与老陈经北京市丰台区人民法院出具民事调解书解除婚姻关系。调解书中对家庭财产进行了明确分割：丰台区某处四居室楼房归老曹所有；家具、存款及股票（折合9万余元）等归老陈所有。

离婚后不久的2000年12月，老陈利用自己名下的单位工龄及离婚分得的个人财产，以32,541元的总价出资购买了朝阳区某处涉案公房，并于2001年3月办理了房屋所有权证，登记在老陈一人名下。

2005年12月，老曹去世。2009年9月，老陈与长女签署网签版《存量房屋买卖合同》，以708,500元的合同约定价将涉案房屋转让过户至长女名下。

2023年1月，老陈去世。随后，两个儿子长子、次子向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求依法确认母亲老陈与姐姐长女于2009年签订的《存量房屋买卖合同》无效，房屋重新拉回遗产池作为全体继承人共同共有。

2. 原告方（两兄弟）的诉讼主张与指控逻辑

两原告聘请律师共同起诉，抛出“三大攻防主张”企图全盘击穿买卖合同：

主张一：父母系“假离婚”，房屋属于同居期间的“共有财产”

两原告声称，父母当年经法院调解离婚纯粹是“为了具备购买公租房的福利资格”，名义上离了婚但从未分家，长期在干休所共同居住生活、财产高度混同，财务大权由母亲掌管。因此，母亲在共同生活期间出资购买的涉案房产，属于父母同居期间的一般共有财产。

主张二：父亲死亡发生法定继承，母亲擅自卖房构成“无权处分与恶意串通”

两原告认为，父亲于2005年去世后，在遗产分割前，涉案房产中属于父亲的份额已由全体继承人共同共有。依据《民法典》第三百零一条规定，处分共有不动产必须经全体共有人同意。母亲与女儿长女于2009年签约时，未经两原告同意，擅自以708,500元明显低于市场价的金额网签过户，且长女从未实际支付购房款，构成《民法典》第一百五十四条规定的“恶意串通损害他人利益”，合同自始无效。

主张三：被告明知权属争议，不构成“善意取得”

两原告主张，长女作为家庭成员，对房屋来源与父亲共有事实完全知情，并非不知情的外部善意第三人，无法通过善意取得制度抗辩，房屋应恢复至全体共有人名下。

核心证据突袭：原告方当庭提交了长达数十分钟的录音及文字稿（录音时间为2022年5月，老陈时年已90岁高龄）。录音中老陈陈述“房产证不是自己签字、被女儿欺骗、当年和老伴是假离婚、想要回房子”，原告以此证明母亲当年并非真实买卖意思表示。

3. 被告方（赵亚男律师团队）的破局抗辩战术

面对两原告关于“假离婚、同居混同、恶意串通、低价转让及母亲高龄录音”的猛烈进攻，北京家问律师事务所赵亚男律师作为被告长女的代理人，以极其严密的法理逻辑与物权证据链展开反击：

（1） 阻击“假离婚”抗辩，锁定调解书的既判力与物权专属性

赵律师指出，我国法律不承认所谓“假离婚”的概念。丰台法院的民事调解书早已发生法律效力，双方夫妻人身关系已依法解除，调解书中关于财产的分割协议具有绝对执行力与既判力。

涉案公房系双方离婚后，老陈使用其个人单方工龄、利用调解书中分得的个人财产独立购买并登记在老陈一人名下，自始未使用老曹一分钱工龄或出资。涉案房屋系老陈的个人特有财产，根本不存在夫妻共有或同居财产的法律基础，更非老曹遗产。

（2） 激活既往司法裁判档案，证实原告长期“强占拒腾”的恶劣前科

赵律师在庭审中依法调取并出示了朝阳法院（2001）朝民初字第16058号、二中院（2002）二中民终字第3080号、朝阳法院（2007）朝民初字第20583号、二中院（2008）二中民终字第08526号等四份既往生效判决。

该系列判决确凿查明：老曹与老陈离婚后共同生活的原因，恰恰是因为原告长子长期暴力霸占涉案房屋拒不腾退，导致老陈无房可住，只能借住在老曹处；朝阳法院曾对长子拘留十五日并处以罚款。该生效判决早已明确涉案房屋属于老陈个人排他性物权，长子根本无权占有。老陈处分自有房屋系行使完全物权权能，不存在无权处分。

（3） 证据网格化反击“恶意串通”，出示母女长达数十年的真实意愿与赡养凭证

真实意愿固化：赵律师向法庭出示了老陈于2006年书写的声明、2007年的自书遗嘱及在北京市公证处办理的公证遗嘱。多份客观文书均载明：因长子不孝拒不腾房、忤逆闹事，涉案房屋在其去世后全部留给女儿长女继承，坚决剥夺长子的继承权。这证明老陈生前自始至终都有将房产处分给长女的明确意愿。

赡养事实闭环：出示2009年至2014年物业同住证明、家政服务合同、带母亲去海南过冬票据、陪同就医病历及历年餐饮外卖支付凭证，证实长女一家数十年如一日履行了主要的赡养照料义务，老陈向其转让房屋合情合理合法。

（4） 技术流排除90岁高龄录音的证明力

赵律师针对原告提交的2022年录音提出精准质证：录音形成时老陈已年满90周岁，患有老年期精神衰退且长期受到原告挑唆施压；更为关键的是，即便在录音中长子极力怂恿老陈请律师告女儿，老陈至死也未出具授权委托书、未在法定期限内行使撤销权。该录音属于孤证，绝不能推翻双方当年亲自前往不动产登记部门办理过户的客观公信力。

二、 法院审理查明与核心争议焦点归纳

朝阳区人民法院依法审理后认定，涉案《存量房屋买卖合同》签署于民法典施行之前，依法适用《合同法》及相关司法解释。合议庭将全案核心争议提炼为两大焦点：

争议焦点一：涉案房屋是否属于老曹与老陈的夫妻共同财产（或同居共有财产）？

争议焦点二：涉案《存量房屋买卖合同》是否存在法定的无效事由？

三、 法院裁判说理与最终判决要旨

朝阳区人民法院在判决书中全面采纳了赵亚男律师的抗辩意见与代理逻辑，作出如下权威判定：

1. 关于焦点一：彻底推翻“假离婚”与共有抗辩，确认房屋系母亲个人特有财产

法院在裁判说理中明确指出：

老陈与老曹系通过人民法院调解离婚，民事调解书载明的解除婚姻关系及财产分割事项具有法律效力；离婚后双方是否共同居住，不影响法院民事调解书的法定效力，故双方夫妻关系确已解除。

结合离婚时间、购房时间及离婚时财产分割金额，老陈因离婚调解分得的财产足以独立支付涉案房屋的购房款（32,541元）；且购房仅使用了老陈个人工龄。

合议庭认定结论：涉案房屋属于老陈个人财产。两原告主张涉案房屋属于夫妻共同财产或同居共有的意见不成立，法院坚决不予采纳。

2. 关于焦点二：驳回“恶意串通”与“无效”指控，认定母女买卖合同完全合法有效

合议庭对照原《中华人民共和国合同法》第五十二条法定无效要件逐一进行穿透审查：

权属有权处分：涉案房屋系老陈个人财产，其在世期间出售自有房屋，属于行使法律赋予所有权人的完整物权权能，不存在侵害他人共有利益的前提，不违反法律、行政法规的强制性规定；

排除欺诈与胁迫：原告提交的录音发生于2022年，此时老陈已年满90岁，距离签署房屋买卖合同已过近十年；期间老陈从未在法定期限内行使撤销权，在原告极力挑唆建议诉讼时老陈亦未提起诉讼。录音不足以证明合同签订时长女存在欺诈、胁迫行为，亦不能推翻签署买卖合同及配合过户系老陈真实意思表示的客观事实；

亲属间低价与房款结算合乎常理：基于老陈与长女的母女近亲属关系，即便双方在网签合同中约定的购房价格低于市场行情、长女未实际支付房款，亦合乎人伦常理与家庭生活实际。在案证据无法证明存在欺诈或恶意串通。

3. 一审判决结果

依照原《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，朝阳法院判决：

驳回原告长子、次子的全部诉讼请求；

案件受理费10,800元，由两原告全额负担。

四、 深度法理观察与家事房产诉讼实操指引

本案是由北京家问律师事务所赵亚男律师亲办并取得全胜的标杆性家事不动产维权案件。本案的审理过程与裁判结论，为北京地区处理涉及“假离婚抗辩、房改房权属、低价买卖过户及撤销权行使”等高频家事房产纠纷，提供了极具价值的实战启示：

1. 法律不保护所谓的“假离婚”与同居混同抗辩

在民事诉讼实务中，许多当事人习惯主张当年与配偶离婚是“为了买房指标/为了拆迁补偿的假离婚”。司法实践表明，只要民政局颁发了离婚证或法院出具了民事调解书/判决书，解除婚姻关系具有绝对的对世公信力，绝不存在法律层面的“假离婚”。离婚后即便双方共同居住，在法律性质上仅属于非婚同居关系；在无明确书面财产约定的前提下，各自出资、以个人工龄折抵并登记在各自名下的不动产，自始属于个人特有财产，绝不能想当然套用夫妻共同财产制。

2. 亲属间“低价网签”不直接等同于“恶意串通无效”

许多子女在父母去世后，抓住房产网签价格低于市场价、未见真实银行流水转账为由，盲目起诉主张买卖合同“恶意串通无效”。 但法院在审理家庭内部成员之间的房产买卖合同时，不会机械套用完全市场化的商事交易标准。合议庭会综合考量：出卖方是否有长期自愿给付该子女的真实意愿（如既往遗嘱、声明）、受让子女是否长期履行了主要的赡养抚助义务。只要出卖方拥有完全物权处分权，亲属间的价格优惠甚至象征性交易，本质上属于所有权人自由处分财产的权利，不构成《民法典》第一百五十四条所规制的恶意串通。

3. 高龄老人滞后录音难以推翻既成不动产权属变更

本案原告在老人90岁高龄、临终前夕录制所谓“被女儿骗了、当年不自愿”的谈话录音，企图通过舆论与道德绑架推翻十年前的不动产转移登记。 法官看重的是处分行为发生当时（即签约与登记过户当日）当事人的意思表示与行为能力。不动产物权过户在不动产登记中心有严格的现场人脸核验与签字程序，属于高度公示公信的民事行为。若出卖人在事后长达数年内精神清醒却从未依法提起民事诉讼或撤销之诉，单纯在他人诱导下作出的滞后反悔陈述，在法庭质证中极难被采信。

4. 诉讼攻防核心：善用既往裁判底档形成“既判力铁证”

赵亚男律师在本案中之所以能一招制敌，关键在于没有陷入原告关于“家庭琐事纷争”的情绪消耗战，而是以极高的专业敏锐度，全面检索并调取了二十年前、十年前母亲多次起诉原告强占房屋的四份生效判决书。通过国家司法的既判力，不仅彻底堵死了原告主张“共有”的借口，更在法官面前撕开了原告“多年忤逆强占涉案房屋、屡遭法院司法惩戒，却在老人死后争夺房产”的真实动机，彻底奠定了合议庭的心证优势。